住家大樓成本估算法－築夢大地 -- 夢想的力量

房地產市場現在已無所謂的開價合不合理問題,取而代之的是,建商敢不敢報出/喊出價格的問題,如果你能深入看懂

以下引用的文章,那麼你絕不會是”冤大頭”一個.

底下的住家大樓成本估算法,我曾實際應用在我看過的幾個建案,事後試算過再回想,感覺滿不錯能夠前後印證,

所以再稍做整理,提供做為參考以及心得記錄.

特別強調,下述估算法中的數據值,一定要因時/因地去調整,絕不會就是你現在看到的數據值一直沿用下去的.

建商評估推案每坪單價 60~90萬都有

2006年03月01日

【郭及天╱台北報導】聯勤信義俱樂部土地雖有完整稀有性等優勢，不過因基地面窄縱深、低樓層面對建國高架橋、接近花市等小環境抗性，使建商對推案房價評估差異極大，從每坪60~90萬元都有。

興富發建設開發部協理廖昭雄表示，建商都是以購地後推案房價，計入造價費用、管銷成本和建商利潤後，回推標地時能出價的金額，不過此次有多家以取得資產角度出發的壽險公司介入，想算出最精準得標價，變得相當複雜。

廖昭雄評估，當地仍適合興建80坪以上房屋，房價確實有比「帝寶」高的潛力，但壽險公司並非以銷售房屋思考，建商20~25%利潤思維並不適用，除非握有大量可移入容積，願意壓縮利潤，出高價搶標籌碼，否則仍以壽險公司得標機會較大。

華固建設執行副總經理洪嘉昇則認為，在大安森林公園四周，建國南路條件不會比新生南路及信義路還好，每坪65~75萬元應是合理價位。

「聯勤信義」土地開發價值試算

◎計算公式

（土地成本(A)＋營建成本(B)＋管銷成本(C)）X建商利潤(D)＝房價(E)

◎說明

A=每坪200萬元（土地取得成本）╱450%（住3及住3-2用地扣除梯廳、陽台等不計入容積後，平均可開發容積率）＝每坪44.4萬元

B=每坪12萬元（近年周邊推案平均營造成本）

C=每坪1.7萬元（管銷費用約佔土地及營建成本3%）

D=125%（以建商平均推案利潤25%計算）

E=每坪72.6萬元

單位：萬元╱坪

註：此公式為業者提供之概算公式，實務運用時，視開發條件有所差異

資料來源：建築業者、《蘋果》資料室

上述範例是以北部水準來估算,南部估算時就得重定數據值.

1)該地號的法定容積率數據,以及當時土地的購入成本,想辦法上網或從相關資訊中去查出來.(key point)

2)南部一般傳統RC結構住家大樓的營造成本,在民國95年前約在5.5~7萬/坪間,96年後建築材料大漲下,所以要微調至6~8萬/坪,記得要以建造當時的時間點來判定,而不是以完工交屋銷售的時間來定此數據值,最近明明有很多的建案,早在民國96年初前即已完工,但是因為初期銷售率不佳,賣了近1年半了還賣不到5成出去,結果是更改案名後再來賣,然後賣屋的小姐跟你說,因最近建材原物料漲價,所以公司不得不要跟著調整售價, 挖勒! 睜眼說瞎話, 生意嘴,胡累累!

3)建商的一般毛利抓25~30%,但以現在民國97年來看,似乎太保守了,毛利要抓30%以上.

有了以上3個重要數據,代入底下的公式試算一下,八九不離十,應該是很想知道的答案了,

買的人放心,賣的人暢心,那不是很好嗎?可是建商有幾個會如此仁慈對你呢?

房地產景氣正火熱下,此時不賺你更待何時呢!!

所謂的土地取得成本,要換算為平均可開發容積率下的每建坪分擔土地成本值,這個數據才有利用價值,舉例:
93年建商取得一塊建地,土地成本為32萬/坪,經查該地的法定容積率上限為630%,所以扣除梯廳、陽台等不計入容積後,以後建商出售房子時,每建坪的分擔土地成本值為 32萬/坪除以630%=約5萬/坪(A)

(A)之後還要再加上每建坪的營建成本(B)+管銷成本(C)=總成本

最後為 (A+B+C)*(D)建商利潤=(E)房價

但是,當你買住家大樓時,梯間/陽台/公設....等小公/大公,建商不計入銷售坪數賣你嗎? 恐怕沒有這麼好康的事情,現在動不動都是30%以上的公設比例,所以,真正可銷售的容積率,以此例會放大到 630%*1.3=8.19,

(A)則變為 32萬/8.19=3.9萬/坪 (每建坪分擔的土地成本)

(B)依上述(2)的註解取 7萬/坪來估算.

(C)管銷費用取4%計算(以南部建商自售為例),則(3.9萬+7萬)*0.04=約0.44萬.

(D)依上述(3)的註解取35%來估算.

代入上述公式則建商的房價為:

(3.9萬+7萬+0.44萬) * 1.35 = 15.3萬/坪,此為可能的實際成交價,建商的開價或牌價應更高.

按照行規來看,這15.3萬/坪的房價,你只能買到低樓層而已,若你想買 8/12/15/16/17/18/...等理想樓層,

絕對是比這個價格還要高的,這樣子你了解了嗎?

再提供底下另一個速算方法,提供做參考應用:

＃＃分區、容積要斤斤計較＃＃【聯合晚報／記者游智文/台北報導】 2007.02.09 02:56 pm

要跟著建商卡位，最好也具備基本的，以土地成交價推估推案價的能力。很多土地交易一坪二、三百萬元，但因容積不同，其實建商取得成本仍很便宜，為求市場競爭，不一定會推出高價，自然也無法帶動區域房價上漲。

信義代銷協理呂信銓表示，所以單是知道成交價格用處並不大，一定得要同時注意使用分區，不同的使用分區，有不同的容積率，台北市住宅區容積率從60~400%；商業區從360~800%，工業區則是200~300%。

他提供一個較簡易計算方式，但只是粗略計算，因為營建坪、銷售坪的不同差距、建材、施工方式的不同，都會讓推案價格出現很大的落差。

他說，一開始要先算土地成本，很多人直接把單價除以容積，換算出土地成本，但其實建商也賣梯廳、陽台，而這些並不在容積限制內，因此實際可建的容積會比較大一些，比較合理的算法是：

每坪土地成交價格/(容積率x1.5) = 每坪土地成本

其中(1.5)就是梯廳、陽台等多出來的容積。

接著再推算每坪營建成本，這部份落差很大，可以從6~20萬元，台北縣因房價較低，通常建商會省一些，估得低一點，台北市一般則會以10~13萬元估算。

最後算出來的價格還要加上代銷、管銷費用，約是總銷金額的15%，然後再加上建商毛利10%~15%，大概就是基本推案價格。

【2007/02/09 聯合晚報】

後記:

1).高雄市目前20樓以下RC結構造的住家大樓營建成本約在6~8.5萬/坪間.

2).買屋前要先打聽此建案的銷售是建商委外代銷或是建商自己在銷售,不過,不管是那種方式,一般基本

的總銷售毛利都會在30%以上, 50~90%的利潤也有人敢賣,你不用懷疑或吃驚,就看當時/當地的

房地產市場氣氛, 不過,高價位不一定等於高價值.

3).高雄已出現121萬/坪的土地成交價,但是你卻不知道它的法規容積率是多少%,眾所皆知,住家大樓愈高樓層賣價是愈貴的,因此建商一般會把法規容積率給榨乾,所以這121萬/坪的土地算天價嗎??????

有方法要懂得去應用與了解,而不是全盤照抄,

懂得Know-how 不珍貴,懂得 Know-why 才值得!